뉴스연대

0.3%의 세금 걱정이 국민의 걱정인가…부동산 세제개혁, 흔들림 없이 가야 한다

정부가 내놓은 2026년 부동산 세제개편안을 둘러싸고 일부 언론의 보도가 연일 이어지고 있다. 그런데 그 보도의 중심에는 대한민국의 평범한 무주택자나 실거주 1주택자가 아니라 수십억 원짜리 아파트를 보유한 극소수 자산가들의 세금 걱정이 자리 잡고 있다. 정책에 대한 비판과 감시는 언론의 당연한 역할이다. 그러나 극소수의 사례를 반복적으로 부각하면서 그것을 마치 국민 전체가 겪게 될 부담인 것처럼 전달한다면 이야기는 달라진다. 오마이뉴스가 한국언론진흥재단 빅카인즈를 활용해 정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 8월 2일부터 12일까지 보유세 관련 언론 보도 424건을 분석한 결과는 이 문제를 적나라하게 보여준다. 관련 기사 가운데 정확도 상위 100건의 지역명 빈도를 분석했더니 서초구 34회, 강남 32회, 강남구 29회, 송파구 26회였다. 반포동은 17회, 압구정동과 대치동도 각각 10회 등장했다. 대한민국의 부동산이 언제부터 강남·서초·송파의 초고가 아파트만을 의미하게 됐는가. 전체 주택 0.3%의 목소리가 국민 전체의 목소리인가 더 주목해야 할 대목은 실제 사례 취재다. 오마이뉴스 분석에 따르면 현장 취재 또는 사례를 담은 기사 64건 가운데 시세 40억 원 이상 초고가 아파트 단지를 직접 언급한 기사가 29건, 무려 45.3%에 달했다. 그 가운데 압구정 현대·신현대가 24건, 래미안원베일리 10건, 대치 은마아파트 9건, 반포 아크로리버파크 7건 등으로 나타났다. 단지명을 직접 언급하지 않으면서 강남권 반응을 취재한 기사도 18건에 달했다. 반면 정부의 이번 세제개편으로 세 부담이 증가할 것으로 예상되는 시세 35억 원 이상 초고가 주택은 약 5만 호로 전체 주택의 약 0.3%라는 것이 해당 분석이다. 그렇다면 질문해야 한다. 왜 언론의 카메라와 마이크는 이 0.3%를 향해 그토록 집중적으로 달려갔는가. 수십억 원짜리 주택을 가진 사람도 국민이고 그들의 세 부담 역시 언론이 보도할 수 있다. 문제는 그 목소리만 지나치게 확대되는 순간 발생한다. 40억, 50억, 70억, 심지어 100억 원을 넘나드는 주택 소유자의 세금 걱정이 대한민국 보통 국민의 부동산 현실을 대표한다고 말하기는 어렵다. 정작 세금이 줄어드는 사람들의 목소리는 없었다 이번 개편안에서 반드시 함께 봐야 할 내용이 있다. 정부는 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높였다. 정부 정책 설명에 따르면 이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 거주용 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외되고, 시가 30억 원 이하의 실거주 1주택자도 세 부담이 줄어드는 방향으로 제도가 설계됐다. 반대로 40억~50억 원을 넘어서는 고가주택은 부담이 커지는 구조다. 연합뉴스도 개편 내용을 분석하면서 종부세 과세 기준이 공시가격 12억 원 초과에서 14억 원 초과로 완화되는 한편, 시가 35억 원을 넘어서는 주택부터 세 부담이 증가할 것으로 전망했다. 즉 이번 정책은 모든 1주택자를 일률적으로 압박하는 정책이라고 단순화하기 어렵다. 실거주 중산층 1주택자의 부담은 덜어주면서 고가 자산에 대해서는 그 가치에 상응하는 부담을 요구하는 방향에 가깝다. 그런데 언론 보도는 어땠는가. 오마이뉴스 분석에 따르면 세제개편으로 세 부담이 줄어드는 내용을 담은 기사는 불과 6건이었다. 그것도 통계와 해설 중심이었으며, 실제 세금이 줄어드는 주택 소유자를 찾아가 인터뷰한 사례는 한 건도 없었다. 이 정도라면 단순한 기사 한두 건의 문제가 아니다. 언론이 어떤 사람을 찾아가고, 누구의 목소리를 제목으로 뽑으며, 어떤 아파트를 반복해서 보여주는가에 따라 국민이 받아들이는 정책의 모습 자체가 달라질 수 있기 때문이다. 50억 아파트 보유자의 어려움만 '서민의 고통'처럼 전달해서는 안 된다 고령자가 오랫동안 한 집에서 거주하다 집값이 급등하면서 세 부담이 커진 경우처럼 세밀하게 살펴야 할 문제도 분명 존재한다. 소득은 부족하지만 자산가격 상승으로 보유세가 증가하는 이른바 '현금흐름 문제'에 대해서는 납부유예 등 정교한 보완책을 검토할 수 있다. 그러나 이것과 초고가 부동산에 대한 과세 원칙 자체를 흔드는 것은 전혀 다른 문제다. 50억 원짜리 아파트를 가진 사람의 세 부담을 이야기할 수는 있다. 100억 원짜리 주택 소유자의 사정도 보도할 수 있다. 하지만 그것이 10억 원, 5억 원짜리 집에서 생활하는 국민이나 평생 집 한 채 마련하지 못한 무주택자의 현실보다 훨씬 더 많은 지면과 방송시간을 차지해야 할 이유는 없다. 정책 논쟁의 중심에는 언제나 '누가 얼마나 부담하고 누가 얼마나 혜택을 받는가'라는 전체적인 분포가 놓여야 한다. 극단적인 사례가 전체 정책을 대표해서는 안 된다. 부동산은 주거이면서 동시에 자산이다 대한민국에서 부동산 문제를 해결하기 어려운 가장 큰 이유 가운데 하나는 주택이 '사는 곳'인 동시에 거대한 투자자산이 되어버렸다는 데 있다. 누군가에게 아파트 한 채는 평생 살아갈 집이지만, 누군가에게 여러 채의 주택과 초고가 부동산은 수십억·수백억 원 규모의 자산 포트폴리오다. 이 둘을 똑같이 취급하는 것이 오히려 공정하지 않을 수 있다. 실거주 1주택자의 부담을 줄이고 고액 부동산 자산에는 더 높은 부담을 요구하는 정책은 이런 차이를 조세제도에 반영하려는 접근으로 볼 수 있다. 정부가 이번 개편에서 '주택 수'뿐 아니라 주택가액과 실제 거주 여부를 중요하게 반영한 것도 이런 맥락에서 평가할 필요가 있다. 정부는 이를 서민·중산층 실거주 1주택 보호와 고가주택 보유세 정상화라는 방향으로 설명하고 있다. 언론은 강남의 마이크가 아니라 국민 전체의 눈이어야 한다 언론은 정부 정책을 비판해야 한다. 그러나 그 비판의 기준은 특정 자산계층의 이해가 아니라 국민 전체의 공익이어야 한다. 강남의 50억 원 아파트 보유자가 세금이 올랐다고 말한다면, 언론은 동시에 종부세 대상에서 빠지는 실거주 1주택자에게도 마이크를 건네야 한다. 압구정 공인중개사에게 시장 분위기를 묻는다면 노원·도봉·금천·관악뿐 아니라 지방의 실수요자와 무주택 청년에게도 물어야 한다. 그래야 균형 잡힌 보도다. 초고가 주택 보유자의 세금 증가를 수십 차례 보도하면서 세금이 줄어드는 다수의 사례를 거의 보여주지 않는다면 독자는 실제 정책의 수혜·부담 구조를 정확하게 판단하기 어렵다. 한국도시연구소 최은영 소장이 오마이뉴스에 지적했듯이, 극소수 고자산가의 목소리가 국민 전체의 여론처럼 전달되는 현상은 정책을 바라보는 사회적 인식을 왜곡할 위험이 있다. 정부도 흔들리지 말되 더 정교해야 한다 그렇다고 정부 정책이 무조건 옳다는 뜻은 아니다. 보유세 강화가 거래시장과 전월세시장에 어떤 영향을 미치는지, 고령 장기거주자의 현금흐름 문제는 어떻게 해결할 것인지, 조세회피나 편법 증여가 증가하지 않는지 등을 면밀히 살펴야 한다. 세제만으로 집값을 안정시킬 수도 없다. 충분한 주택 공급, 실수요자 금융지원, 투기수요 관리, 임대차시장 안정, 지역균형발전 정책이 함께 작동해야 한다. 그러나 이런 보완 필요성이 초고가 부동산에 대한 적정 과세 원칙을 포기해야 한다는 근거가 될 수는 없다. 정부는 여론의 크기가 아니라 데이터와 정책 효과를 기준으로 판단해야 한다. 실거주 중산층의 부담을 낮추고 초고가 자산에 합당한 부담을 요구한다는 정책 원칙이 타당하다면, 정부는 그 원칙을 유지하면서 부작용을 정교하게 보완해야 한다. 0.3%가 아니라 99.7%의 대한민국도 보자 부동산 정책의 목적은 특정 지역의 집값을 보호하는 것도, 특정 계층의 자산가치를 보장하는 것도 아니다. 집을 가진 사람과 가지지 못한 사람, 서울과 지방, 청년과 노년층 모두가 예측 가능한 주거환경 속에서 살아갈 수 있도록 시장의 균형을 만드는 것이 정책의 역할이다. 언론 역시 마찬가지다. 압구정 현대아파트의 세금도 뉴스가 될 수 있다. 래미안원베일리 주민의 걱정도 보도할 수 있다. 하지만 그 목소리가 대한민국 전체의 목소리는 아니다. 전체 주택의 약 0.3%에 해당하는 초고가 주택의 세 부담을 크게 보도한다면, 나머지 국민에게 이번 정책이 어떤 영향을 주는지도 같은 무게로 보여줘야 한다. 정부의 부동산 정책 역시 이 지점에서 평가받아야 한다. 실거주자는 보호하고, 투기적·비거주 보유와 초고가 자산에는 그에 상응하는 사회적 책임을 요구하며, 세제로 확보한 공공의 여력을 주거안정과 서민·청년의 주거기회 확대에 활용하는 방향이라면 그 원칙은 지속될 필요가 있다. 대한민국 부동산 정책의 기준이 100억 원 아파트 소유자의 세금 걱정이 되어서는 안 된다. 정책의 중심에는 집 한 채를 마련하기 위해 평생 일하는 국민, 전월세 부담에 시달리는 청년과 서민, 그리고 실제 거주 목적으로 집을 보유한 평범한 1주택자가 있어야 한다. 부동산 정책을 둘러싼 논쟁도 이제는 '강남 집주인의 세금이 얼마나 늘었는가'를 넘어 '대한민국 국민 다수의 주거 안정에 어떤 정책이 필요한가'라는 질문으로 돌아가야 한다. 그것이 부동산 정책이 지켜야 할 원칙이고, 언론이 놓쳐서는 안 될 시선이다. 집은 투자의 전리품이 아니라 삶을 시작할 권리다 부동산 보도에는 익숙한 장면이 있다. 시세 수십억 원, 많게는 백억 원을 넘는 아파트의 소유자가 보유세 부담을 호소하면, 그 목소리는 곧바로 ‘국민 전체의 세금 불안’처럼 확산된다. 하지만 우리는 먼저 물어야 한다. 그 집은 누구의 집이며, 그 부담은 전체 국민 가운데 얼마나 많은 사람의 현실인가. 최근 부동산 세제개편의 핵심은 단순하다. 실제 거주하는 1주택자의 부담은 낮추고, 살지 않으면서 보유하거나 초고가 주택에 집중된 자산 이익에는 더 큰 사회적 책임을 묻겠다는 것이다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 비거주 1주택자의 공제는 9억 원으로 조정하는 방향이 제시됐다. 집을 ‘사는 곳’으로 삼은 사람보다 집을 자산 증식의 수단으로 활용한 사람에게 더 큰 부담을 부과하겠다는 원칙이다. 이 원칙을 두고 무조건 “서민 증세”라고 말하는 것은 정확하지 않다. 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외되는 방향이며, 정부 추정상 공동주택 종부세 대상도 줄어들 전망이다. 반면 초고가 주택이나 비거주 주택의 세 부담 문제는 분명한 정책적 논쟁거리이지만, 그것이 무주택 청년과 저소득 임차인의 삶보다 앞설 수는 없다. 그렇다고 정부 정책에 박수만 보내서도 안 된다. 부동산 정책의 성공은 세제개편 발표문이 아니라, 청년이 주거비 때문에 결혼을 포기하지 않아도 되는 사회를 만들었는지로 증명돼야 한다. 신혼부부가 전세보증금과 대출이자 앞에서 출산을 미루지 않는지, 무주택자가 투기 광풍에 떠밀리지 않고 안정적으로 거주할 수 있는지, 공공주택이 발표 물량이 아니라 실제 입주 가능한 집으로 공급되는지를 봐야 한다. 현재 공급 여건에는 분명한 경고등이 있다. 최근 전망 자료는 인허가가 일부 늘더라도 착공·분양·준공이 감소하는 흐름을 지적한다. 공급 부족을 이유로 투기 수요까지 풀어주는 것은 해답이 아니다. 공공이 토지와 인허가, 금융을 책임 있게 관리하면서 역세권·직주근접 지역에 양질의 공공임대와 공공분양을 실제로 공급해야 한다. 정부는 숫자로 약속한 주택이 언제 착공되고 언제 입주되는지, 계층별로 얼마나 배정되는지를 투명하게 공개해야 한다. 다자녀 가구 정책은 더 과감해져야 한다. 영유아가 있다는 이유만으로 지원의 문을 열고, 자녀가 성장했다는 이유로 그 문을 닫는 방식은 현실과 맞지 않는다. 다섯 자녀 이상을 키워 온 가구라면 자녀의 연령과 무관하게 대가족이 함께 거주할 수 있는 주택 지원을 우선 검토해야 한다. 넓은 면적의 장기 공공임대, 다자녀 맞춤형 공공분양, 주거 이전비 지원, 방 수와 생활권을 고려한 공급이 필요하다. 이미 다자녀 전세임대 제도는 미성년 직계비속 두 명 이상을 양육하는 저소득 무주택 가구를 대상으로 수도권 최대 1억5500만 원의 전세금 지원 한도를 두고 있다. 그러나 다섯 자녀 이상 대가족의 현실은 일반적인 다자녀 기준만으로 충분히 담기 어렵다. 대가족 우선공급 물량과 전용면적 기준을 별도로 마련하고, 소득·자산·무주택 기간·실제 거주면적을 종합적으로 반영해 가장 절실한 가구부터 지원해야 한다. 부동산은 누군가의 불로소득을 키우는 장치가 아니라, 국민의 생활을 지탱하는 기반이어야 한다. 정부는 투기 억제와 실수요 보호라는 원칙을 흔들림 없이 추진하되, 공급과 임대차 안정이라는 숙제를 결과로 증명해야 한다. 언론은 초고가 주택 소유자의 불안을 전체 민심으로 포장하지 말고, 집 없는 청년과 과밀주거에 놓인 다자녀 가구의 목소리도 같은 비중으로 다뤄야 한다. 집 때문에 결혼을 미루지 않고, 아이가 많다는 이유로 더 좁은 집에서 살아가지 않으며, 땀으로 일한 사람이 투기보다 존중받는 사회. 부동산 정책이 향해야 할 곳은 바로 그곳이다. 참조기사 링크 오마이뉴스 「40억 넘는 집 세금 걱정 전한 언론, 세금 줄어드는 집은 외면」 대한민국 정책브리핑 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」 연합뉴스 「시가 35억 넘는 주택부터 종부세↑」 조선일보 관련 기사 KDI 경제교육·정보센터 관련 자료 한국토지주택공사 다자녀 전세임대 관련 자료 뉴스연대 김숭선 기자

검찰 보완수사권 폐지, 사법개혁의 마지막 관문

검찰의 보완수사권을 폐지해야 한다는 주장은 단순히 검찰의 권한을 줄이자는 데 그치지 않는다. 수사와 기소가 실질적으로 분리되지 않는 한 검찰은 사건의 흐름과 결과에 계속 영향력을 행사할 수 있고, 그 권한이 퇴직 후 전관예우의 기반으로 이어져 사법 정의를 왜곡할 수 있다는 문제의식에서 출발한다. 수사권과 기소권이 한 기관에 집중되면 검찰은 사건의 수사 방향부터 종결 여부, 기소 판단까지 폭넓게 관여할 수 있다. 이러한 구조에서는 검찰의 판단이 사건 관계자의 운명을 좌우할 뿐 아니라, 현직 검사의 경력과 퇴직 후 시장가치에도 영향을 미칠 가능성이 커진다. 수사권을 놓지 않으려는 경제적 유인 이연주 변호사는 검찰이 수사권을 놓지 않으려는 배경을 제도적 필요보다 경제적 유인에서 찾았다. 현직에서 어떤 사건을 맡고 어떻게 처리했는지가 퇴직 후 전관변호사로서의 수입과 연결되면서, 검찰 내부에 권한과 인사를 둘러싼 경쟁이 생긴다는 지적이다. 검사가 현직에 있을 때 행사했던 권한이 클수록 퇴직 후 의뢰인에게 제공할 수 있다고 평가되는 영향력도 커진다. 수사기관의 내부 사정과 사건 처리 절차를 잘 아는 데 그치지 않고, 과거의 인적 관계와 조직 내 영향력이 전관변호사의 경쟁력으로 인식되는 구조다. 이 때문에 “죽이는 수사로 명성을 얻고, 덮는 수사로 돈을 얻는다”는 냉소적인 표현까지 등장했다. 현직에서 강도 높은 수사로 이름을 알린 검사가 퇴직 후에는 수사를 막거나 축소할 수 있는 인물로 평가받는다면, 수사권은 공익을 위한 권한이 아니라 사적 이익을 창출하는 자산으로 변질될 수 있다. 이름만 바뀐 직접수사권이 되어서는 안 된다 김용민 의원도 검찰의 보완수사권이 명칭만 다를 뿐 실질적으로는 직접수사권의 연장선이 될 수 있다고 주장해 왔다. 검찰을 공소 유지와 기소 판단을 담당하는 기관으로 전환하더라도, 예외적인 보완수사권을 폭넓게 인정하면 검찰은 계속 사건 수사에 관여할 수 있다는 것이다. 수사와 기소를 분리한다고 선언하면서 검사에게 독자적인 보완수사권을 남겨둔다면, 제도 개혁은 간판을 바꾸는 수준에 머물 수 있다. 검찰의 명칭이 공소청으로 바뀌더라도 실제 권한과 영향력이 유지된다면 국민이 체감하는 변화는 제한적일 수밖에 없다. 권한은 그대로 둔 채 책임 구조만 복잡하게 만들 경우, 수사 과정에서 문제가 발생했을 때 어느 기관이 책임져야 하는지도 불분명해질 수 있다. 수사기관과 기소기관의 역할을 명확히 나누고 각 기관이 자신의 결정에 책임을 지도록 하는 것이 수사·기소 분리의 핵심이다. 전관예우는 개인의 일탈이 아닌 권한의 문제 전관예우는 일부 퇴직 검사나 변호사의 개인적 일탈만으로 설명하기 어렵다. 현직에서 보유한 권한이 퇴직 후 경제적 가치로 전환되는 구조 자체가 전관예우의 근본 원인이라는 비판이 나온다. 검사가 수사 방향과 기소 여부에 상당한 영향력을 행사할 수 있다면, 그 경험과 인맥은 퇴직 후 법률시장에서 높은 가격으로 평가받을 수 있다. 사건을 맡긴 당사자들은 법률적 실력뿐 아니라 수사기관에 대한 영향력을 기대하며 전관 출신 변호사를 선임하게 된다. 결국 검찰의 수사권이 유지되는 한, 그 권한을 둘러싼 거래 가능성도 계속 남게 된다. 보완수사권이 예외라는 이름으로 존치되더라도 검찰이 사건 처리 과정에 개입할 통로가 남아 있다면 전관예우의 구조적 기반 역시 완전히 해체되기 어렵다. 전관예우를 근절하려면 퇴직자에 대한 규제만 강화하는 데서 멈춰서는 안 된다. 현직 검사가 행사하는 권한의 범위부터 축소하고, 그 권한이 퇴직 후 사적 이익으로 전환되지 못하도록 제도 자체를 바꿔야 한다. 피해자 보호는 별도의 제도로 보완해야 보완수사권 폐지에 반대하는 측에서는 경찰 수사가 미흡하거나 피해자의 권리가 충분히 보호되지 못할 경우 검찰의 추가 수사가 필요하다고 주장한다. 그러나 피해자 보호와 검찰의 직접적인 수사권 유지는 반드시 같은 문제로 볼 필요가 없다. 피해자 보호는 경찰과 전문 수사기관의 책임성을 강화하고, 검찰의 보완수사 요구가 실제로 이행되도록 제도를 정비하는 방식으로 보완할 수 있다. 사건 관계인의 이의신청권, 수사 과정의 투명성, 외부 통제와 감찰, 형사절차상 권리 보장도 함께 강화해야 한다. 수사가 부족하다는 이유로 검찰에 다시 수사권을 부여하면, 수사·기소 분리라는 개혁 원칙이 흔들릴 수 있다. 수사기관의 부실은 해당 수사기관의 역량과 책임 체계를 개선해 해결해야지, 검찰에 수사권을 되돌려주는 방식으로 해결해서는 안 된다는 것이다. 검찰은 수사 결과가 법률과 증거에 부합하는지 검토하고, 미흡한 부분에 대해서는 구체적인 보완을 요구하며, 최종적으로 기소 여부를 판단하는 역할에 집중해야 한다. 직접 사건을 수사하는 기관과 그 수사의 적법성·타당성을 판단하는 기관이 분리될 때 상호 견제도 가능해진다. 검찰 약화가 아니라 권력 분산의 문제 검찰의 보완수사권 폐지는 검찰을 무력화하기 위한 조치가 아니다. 수사와 기소라는 강력한 국가권력이 한 기관에 집중되는 것을 막고, 각각의 권한이 독립된 기관 안에서 책임 있게 행사되도록 만드는 제도 개혁이다. 검찰은 기소와 공소 유지, 법률적 판단이라는 중요한 기능을 담당한다. 그러나 그 중요성이 검찰이 수사까지 직접 지휘하거나 수행해야 한다는 근거가 될 수는 없다. 오히려 기소기관이 수사 과정에서 일정한 거리를 유지해야 수사 결과를 객관적으로 심사할 수 있다. 보완수사권이라는 예외를 폭넓게 인정하면 검찰은 다시 사건 수사의 중심으로 복귀할 수 있다. 그렇게 되면 수사·기소 분리는 형식에 그치고, 검찰 권한의 과도한 집중과 전관예우 문제도 반복될 가능성이 높다. 검찰개혁의 성패는 조직의 명칭을 어떻게 바꾸느냐가 아니라 실제 권한을 어떻게 재배분하느냐에 달려 있다. 검찰이 수사권을 내려놓고 공소와 기소 판단에 집중할 때 비로소 수사기관 간 견제가 가능해지고, 권한에 상응하는 책임도 분명해질 수 있다. 검찰의 보완수사권 폐지는 사법체계 정상화를 위한 최소한의 조건이다. 이 과제를 끝내지 못한다면 전관예우의 구조를 끊는 것도, 수사와 기소의 실질적인 분리를 이루는 것도, 국민의 사법 신뢰를 회복하는 것도 어려울 것이다. 관련 기사 및 참고자료경향신문 https://www.khan.co.kr/article/202601301724001 연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200911156900001 뉴스연대 김숭선 기자

초고가 1주택 세제 개편, '세금 폭탄'인가 구조 개혁인가

정부가 검토 중인 장기보유특별공제(장특공제) 개편안을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 일부 언론은 초고가 아파트를 보유한 1주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어나는 사례를 집중 조명하며 '세금 폭탄'이라는 프레임을 부각하고 있다. 그러나 정책의 배경과 적용 대상을 함께 살펴보면, 이번 개편은 단순한 증세가 아니라 초고가 주택에 집중된 세제 혜택을 조정하려는 구조 개혁이라는 해석도 가능하다. 최근 보도에서는 반포자이, 압구정 현대아파트, 한남더힐 등 수십억 원에서 수백억 원에 이르는 초고가 주택 사례를 중심으로 장기보유특별공제가 축소될 경우 양도세가 크게 증가하는 시뮬레이션이 제시됐다. 하지만 이러한 사례는 국내 전체 1주택자를 대표하기보다 초고가 자산을 보유한 일부 계층에 해당한다. 그럼에도 기사 제목과 내용은 장기간 한 주택에서 거주한 일반 실수요자의 부담이 급격히 증가하는 것처럼 전달되는 측면이 있다. 반면 정부가 검토하는 실거주 중심의 공제 유지 방안이나 초고가 자산에 대한 공제 한도 설정의 취지는 상대적으로 충분히 설명되지 않았다. 현행 장기보유특별공제는 일정 기간 보유와 거주 요건을 충족하면 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 문제는 공제액에 사실상 상한이 없어 주택 가격이 높을수록 절감되는 세금 규모도 함께 커진다는 점이다. 결과적으로 자산 규모가 큰 고가 주택 보유자가 가장 큰 세제 혜택을 누리는 구조라는 지적이 지속적으로 제기돼 왔다. 정부가 검토 중인 개편안은 이러한 역진성을 완화하는 데 초점을 맞추고 있다. 보유 기간만으로 과도한 공제가 이루어지는 구조를 조정하고, 공제액에 일정한 한도를 두는 대신 장기간 실제 거주한 경우에는 기존의 혜택을 최대한 유지하는 방향이 논의되고 있다. 이 같은 개편은 단순히 세금을 늘리기 위한 정책이라기보다 '오랫동안 집을 보유한 사람'보다 '실제로 거주한 사람'을 우선 보호하겠다는 정책 방향으로 이해할 수 있다. 초고가 자산에서 발생한 막대한 양도차익에 대해서는 일정 수준의 과세를 강화하고, 생활 기반이 된 주택에 대해서는 실거주 중심의 보호를 유지하겠다는 취지다. 기사에서 소개된 사례를 보면 세 부담 증가가 집중되는 대상은 대부분 수십억 원 이상의 초고가 주택이다. 반포자이와 압구정 현대, 한남더힐 등에서는 양도차익 규모가 매우 큰 만큼 공제 한도가 적용될 경우 세금이 크게 증가하는 것으로 나타났다. 반면 비교적 가격이 낮은 사례로 제시된 목동 신시가지 아파트는 공제 한도를 적용하더라도 세 부담 변화가 거의 없는 것으로 분석됐다. 이는 이번 개편의 영향이 모든 1주택자에게 동일하게 적용되는 것이 아니라 초고가 주택에 집중될 가능성이 높다는 점을 보여준다. 일부에서는 장기보유특별공제가 원래 물가 상승분을 보정하기 위한 제도인 만큼 공제 축소는 제도 취지에 어긋난다고 주장한다. 그러나 정부는 물가 상승에 따른 실질 가치 보전과 초고가 자산에서 발생하는 막대한 자본이득에 대한 과도한 세제 혜택은 구분해서 볼 필요가 있다는 입장이다. 일정 수준까지는 공제를 유지하되 과도한 공제에는 한도를 두자는 것이 이번 개편 논의의 핵심이다. 또한 '1주택자는 모두 실수요자'라는 단순한 기준만으로 세제 정책을 설계하기 어렵다는 지적도 나온다. 수십억 원 이상의 초고가 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 자산 격차와 부의 집중을 상징하는 측면이 있다는 것이다. 이러한 현실을 고려하면 초고가 주택에 대한 세제 혜택을 조정하는 것이 조세 형평성 측면에서 필요하다는 의견도 적지 않다. 매물 잠김 우려 역시 제기되고 있지만, 반대 의견에서는 청년과 무주택 실수요자가 고가 주택 시장에 진입하기 어려운 현실 역시 함께 고려해야 한다고 지적한다. 특정 지역의 초고가 주택 거래 활성화만을 정책의 기준으로 삼기보다 장기적인 주거 사다리 회복과 자산 불평등 완화라는 관점에서 접근해야 한다는 것이다. 정부가 추진하는 장기보유특별공제와 보유세 개편은 단기적으로는 고가 자산 보유자의 부담을 증가시키고 정책적 논란을 불러올 수 있다. 그러나 장기적으로는 초고가 부동산에 집중된 세제 혜택을 조정하고 실거주 중심의 과세 원칙을 강화함으로써 자산 불평등을 완화하려는 시도로 평가할 수 있다. 결국 이번 논쟁의 핵심은 세금이 늘어나느냐가 아니라, 초고가 부동산에 대한 세제 혜택을 어디까지 인정할 것인가에 있다. 단기적인 세 부담만을 강조하기보다 조세 형평성과 미래 세대의 주거 기회 확대라는 장기적 관점에서 정책을 평가할 필요가 있다는 목소리도 함께 제기되고 있다. # 관련 기사 및 참고자료 * 헤럴드경제 : [https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002676638?type=journalists] * 행정안전부 관련 자료 : [https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type001/commBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000012&nttId=127406] 이 기사(헤럴드경제 ‘반포자이 양도세 2억→8억…장특공 개편 시 수배 급증’)는 초고가 1주택 보유자의 세 부담 사례를 과장적으로 제시하면서, 현 이재명 정부의 장기보유특별공제(장특공제) 축소·보유세 강화 정책을 우회적으로 비난하는 성격이 분명합니다. 동시에 초고가 자산가의 세제 특혜를 조정해 부동산 불평등 구조를 완화하려는 정부의 중장기 정책 방향은 의도적으로 축소·왜곡하고 있습니다. 1. 기사 핵심 내용 정리와 프레이밍 비판 - 기사 구조 - 정부가 1주택 장특공제에서 ‘보유 요건 폐지 + 공제액 상한(10억 내외)’을 검토하면 초고가 아파트(한남더힐·압구정현대·반포자이 등)의 양도세가 2~5배 이상 급증한다는 시뮬레이션을 제시합니다. - 국세청장·청와대 정책실장의 “장특공제는 역진적, 초고가주택 과도한 혜택”이라는 발언을 소개한 뒤, 전문가 코멘트로 “제도 취지에 역행, 매물잠김 심화” 우려를 강조합니다. - 기사 프레이밍 문제 - 사례 대다수가 ‘40억~70억대 초고가 1주택자’에 집중되어 있음에도, 제목과 리드에서 “아이 낳고 20년 살았는데”라는 정서적 문구로 ‘평범한 가장·실수요자’인 것처럼 호소합니다. - 실거주 10년 이상에 대해서는 여전히 최대 80% 공제를 검토 중이라는 정부 방향을 언급하면서도, “보유 요건 폐지, 상한 설정”만 크게 부각해 정책 전체를 ‘실수요자 박대’로 인식하게 합니다. - 현 정부의 부동산·세제 개편 전체 맥락(청년 주거난, 자산 양극화, 초고가주택 특혜 구조)을 거의 다루지 않고 “세금 폭탄 → 매물 잠김 → 시장 왜곡” 프레임으로 좁게 비난합니다. 즉, 이 기사는 초고가 1주택자 사례를 ‘보편적 실수요자’로 감성 포장함으로써, 이재명 정부의 역진적 장특공제 손질을 ‘무분별한 증세’로 규정하는 우회적 비판 칼럼에 가깝습니다. 2. 장특공제·보유세 개편의 정책 취지: 왜 ‘역진성’이 문제인가 (1) 현행 장특공제 구조의 역진성 - 현행 제도 - 1주택자의 양도차익 중 12억까지 비과세, 초과분에 대해 ‘보유·거주 기간’에 따라 최대 80%를 장특공으로 공제해줍니다. - 상한이 없다 보니, 강남 초고가주택 한 채에서만 양도차익 200억 원 이상에 대해 80% 공제를 받은 사례까지 존재한다고 국세청장이 공개적으로 지적했습니다. - 역진성의 의미 - 실거주든 아니든, 시세가 수십억·수백억에 달하는 초고가 주택 소유자일수록 공제액이 기하급수적으로 커집니다. - 양도 차익 규모가 클수록 세금 절감액도 커지기 때문에, 사실상 “자산 규모가 큰 사람일수록 더 많은 혜택”을 누리는 구조가 됩니다. 이는 ‘물가상승분 보정’이라는 장특공제의 원래 취지가, 현실에선 ‘초고가 자산가의 세제 특혜’로 변질되었다는 국세청·청와대의 문제 의식을 반영합니다. (2) 정부 개편 방향: 실거주 보호, 초고가 혜택 축소 기사에서 이미 나와 있듯, 정부는 다음 방향을 검토하고 있습니다. - 보유 요건 공제를 폐지하고, 공제액 상한을 10억(또는 15억) 선에서 설정. - 대신 10년 이상 실거주에 대해서는 최대 80% 공제 혜택을 보장하는 방향. 이 구조는 “오래 보유했다는 이유만으로 초고가 자산가에게 사실상 무제한 공제를 주는 방식”에서 “실제로 그 집에서 오래 살아온 사람에게만 보호를 집중하는 방식”으로 옮겨가는 것입니다. 즉, 정책 개편의 핵심은 - 초고가 주택 보유자의 자산 규모에 비례한 세제 특혜를 줄이고, - 실거주를 전제로 한 “생활 기반 주택”에 대한 보호를 유지·강화하는 것입니다. 이를 두고 “실수요자 박대”로만 프레이밍하는 것은, 현행 제도가 가진 역진성을 의도적으로 가리는 것에 가깝습니다. 3. 기사 속 시뮬레이션의 의미: 누구의 세금이 얼마나 느는가 기사에서 제시한 대표 시뮬레이션들을 정책 취지와 함께 다시 읽어보면 다음과 같습니다. (1) 반포자이 84㎡ 사례 - 11.8억 분양 → 48.3억 매도, 10년 이상 실거주 1주택 가정. - 현행 양도세: 약 2.1억 원. - 공제 상한 10억 적용 시: 약 7.9억 원(약 4배 증가). 이 경우 양도차익은 36.5억 수준이며, 현행 제도에서는 이 중 상당 부분이 장특공으로 공제됩니다. 상한을 두면 공제액을 10억 안팎으로 묶고, 나머지는 과세 대상이 됩니다. (2) 압구정 현대 131㎡ 사례 - 15억 매수 → 현재 시세 67억, 20년 보유·거주. - 현행 양도세: 약 3.5억 원. - 상한 10억 적용 시: 약 15.4억(4배 이상), 상한 15억 시: 약 13억. 양도차익이 52억에 달하는 초고가 자산가가, 현행 제도에서는 3.5억 정도의 양도세만 내고 수십억 차익을 실현하는 구조입니다. 상한 설정은 이 ‘극단적 특혜’를 조정하는 조치입니다. (3) 한남더힐 사례 - 42억 매수, 실거주 요건 충족 시 양도세 6.7억. - 상한 10억 적용 시: 31.4억, 상한 15억 적용 시: 28.9억. 42억짜리 주택의 양도차익이 수십억을 넘어가는 상황에서, 공제 한도 없이 80%를 공제해주는 것은 사실상 “자본 이득의 대량 면세”에 가까운 구조입니다. (4) 목동 신시가지 6단지 사례 - 17.5억 매수, 현재 시세 36억, 실거주 가정. - 장특공 상한을 둬도 양도세는 약 0.8억 수준으로 변동 없음. 이는 12억 비과세 기준선을 차감하면 양도차익이 그리 크지 않아, 최대 80% 실거주 장특공을 적용해도 공제액이 10억 미만에 머물기 때문입니다. 요약하면, - 40억 이상 초고가 단지에서만 양도세가 2~5배 수준으로 급증하고, - 30억대 중후반 이하 단지에서는 영향이 제한적입니다. 그럼에도 기사는 “아이 낳고 20년 살았는데 세금 4배 폭탄”이라는 표제와 정서로, 정책의 타깃이 초고가 자산가라는 점을 희석하고 있습니다. 이 지점이 가장 큰 왜곡이라 볼 수 있습니다. 4. ‘제도 취지 역행’ 주장에 대한 반론 기사에 인용된 전문가 의견은 크게 두 가지입니다. 1. 장특공제는 “물가상승분을 공제해 재산권 침해를 막기 위한 제도”이므로 보유 공제 폐지는 취지에 역행한다. 2. 1주택자는 주택 가격과 상관없이 실수요자이므로, 보유 공제 폐지·상한 설정은 매물잠김을 심화시켜 시장에 악영향을 준다. 이에 대해 다음과 같이 반박할 수 있습니다. (1) 물가상승 보정과 초고가 자산가 보호는 다르다 - 물가상승분 보정은 “실질가치가 변하지 않은 부분에 과세하지 않는다”는 세법의 일반 원칙에 가깝습니다. - 그러나 물가·소득 상승률을 훨씬 상회해 수십억·수백억의 자본이득을 누리는 초고가 주택은, 단순한 ‘물가상승 보정 범위’를 훨씬 넘어섭니다. 따라서, - ‘보유·거주 기간에 따른 물가상승분 공제’를 유지하되, - 공제액의 상한을 두어 “물가상승분을 초과하는 자본이득”에 대해서는 누진적으로 과세하는 것은 제도 취지와 충돌하기보다, 오히려 그것을 현실화하는 방향이라 볼 수 있습니다. (2) 초고가 1주택자도 모두 ‘실수요자’인가 - 전문가 인용에서는 “주택 가격과 상관없이 1주택자는 실수요자”라고 단정합니다. - 그러나 한국의 부동산 시장에서 강남·용산 초고가 단지는, 실수요와 별개로 투자·투기 수요가 집중되며 자산 불평등·기회 불평등의 핵심 축으로 작용해 왔습니다. 실수요 여부를 단지 ‘소유 주택 수’만으로 판정하는 것 자체가 현실을 지나치게 단순화한 것입니다. 특히 40억·50억을 넘나드는 단지에 몰린 자본은, 청년·무주택 세대의 기회비용을 압도적으로 늘리는 구조를 형성합니다. (3) 매물잠김 논리의 선택적 적용 - 기사에서는 장특공제 축소로 “집을 팔면 동급지 주택을 살 수 없게 되어 매물잠김이 심화된다”고 주장합니다. - 그러나 매물잠김은 강남·용산 상위 1% 주거지에서의 문제일 뿐, 전체 주택 시장에서 매물 부족을 이야기할 때는 오히려 ‘투기 수요의 다주택 보유’가 더 핵심 원인으로 지적되어 왔습니다. 초고가 단지의 매물잠김을 걱정하는 논리에 비해, 청년·신혼부부·무주택 서민이 아예 진입조차 못 하는 구조에 대한 문제 제기는 기사에서 거의 보이지 않습니다. 5. 현 정부 부동산·세제 개편의 큰 그림: 왜 “아프지만 필요한”가 이재명 정부는 취임 이후, 다음과 같은 방향에서 부동산·세제 정책을 추진해 왔습니다. - 장특공제 축소 및 역진성 완화: 초고가 주택 중심의 과도한 혜택 정비. - 보유세 강화: 종부세·재산세 체계를 조정해 고가·다주택 보유에 대한 부담을 확대하는 방향 검토. - 거래세·취득세 구조 조정과 함께, 청년·신혼부부·무주택자 주거 지원 강화를 결합하는 패키지 개편. 이 방향은 단기적으로는 다음과 같은 반작용을 낳습니다. - 강남·서초·송파·용산 등 상층 자산가들(고위공직자들)의 세 부담 급증과 강한 반발. - 관련 언론·칼럼에서 “세금 폭탄·공산당식 증세” 프레임이 반복적으로 등장. - 지지율 하락과 여론 악화에도 불구하고, 장특공제 역진성 완화와 보유세 강화 기조를 유지하는 정치적 비용. 그러나 중장기적으로는, - 초고가 주택 중심의 자본이득 편중 구조를 완화해 자산 양극화를 줄이고, - 청년·신혼부부·무주택 세대가 “부자 동네의 자산가가 아니라, 자신의 소득·노동으로 집을 구입할 수 있는 시장”을 만드는 데 필요한 세제 기반을 구축하며, - 부동산이 “평생 한 번 도전하는 실수요 자산”이지 “세대 간 불평등을 심화시키는 투기 수단”이 되지 않도록 제도적 보호장치를 강화하는 효과를 기대할 수 있습니다. 그 의미에서, 현 정부의 장특공제·보유세 개편은 “지금의 40~60대 상위 자산가에게는 고통스러운 조정”이지만, “미래의 청년·아이 세대에게는 유일한 탈출구”에 가까운 선택입니다. 부동산 정책을 단지 오늘의 세금 부담으로만 볼 것인지, 미래 세대의 생애 주거 사다리로 볼 것인지의 차이입니다. 6. 기사 내용을 바로 잡은 기자의 다른 시각 > “아이 낳고 20년 살았는데”라는 말 뒤에 숨은 것 – 초고가 1주택자의 세금 불만과, 이재명 정부 부동산 개혁의 진짜 대상 1. “아이 낳고 20년 살았는데”의 감성 뒤에 가려진 40억·50억대 초고가 자산가의 현실 - 기사 속 반포자이·압구정 현대·한남더힐은 모두 40억 이상 초고가 단지이며, 양도차익만 수십억에 이릅니다. - 이들의 세 부담 증가를 “평범한 가장의 고통”으로 포장하는 것은, 한국 부동산 불평등 구조에서 상위 1% 특권을 보편적 서사로 오인시키는 왜곡입니다. 2. 장특공제는 왜 ‘역진적’인가 – 국세청장이 말한 불편한 진실 - 현행 장특공제로 강남 한 채에서 200억 넘는 공제를 받은 사례가 존재한다는 국세청장의 발언은, 제도가 초고가 자산가의 면세 수단으로 사용되고 있음을 보여줍니다. - 실거주 기간에 따른 공제 취지를 살리려면, ‘보유’만으로는 과도한 혜택을 제한하고, 공제 상한을 두어 물가상승분을 넘는 자본이득에 대해선 정당하게 과세해야 합니다. 3. “1주택자는 모두 실수요자”라는 위험한 단순화 - 기사에 인용된 전문가 발언은, 주택 가격과 상관없이 1주택자는 실수요자라고 단정합니다. - 그러나 40~70억대 강남·용산 1주택이 한국 사회 전체 구조에서 갖는 의미는, 단순 실수요를 넘어선 “자산 불평등·기회 독점의 상징”입니다. 이들을 정책 논의에서 ‘평범한 실수요자’로 둔갑시키는 것은 청년·무주택 세대에게 또 다른 폭력입니다. 4. 매물잠김만 걱정하는 칼럼, 주거 사다리를 걷어찬 현실을 외면하다 - 기사에서는 장특공제 축소로 초고가 1주택자가 집을 팔지 않게 되어 매물잠김이 심화된다고 우려합니다. - 하지만 이미 청년·신혼부부·무주택자는 강남·용산 시장에 진입할 기회조차 없습니다. 매물잠김보다 더 심각한 것은 “애초에 들어갈 수 없는 시장”이며, 이를 바꾸려면 상위 1%에 집중된 세제 특혜를 조정하는 것이 필수입니다. 5. 보유세 강화·장특공제 개편, 왜 지금은 아프지만 길게 보면 청년·아이들의 희망인가 - 이재명 정부의 보유세 강화·장특공제 축소는, 단기적으로 상층 자산가의 반발과 지지율 하락을 감수하는 선택입니다. - 그러나 이 과정을 통해, “부자들만 계속 돈을 버는 부동산 시장”에서 “노동소득으로도 내 집을 마련할 수 있는 구조”로 전환하려는 시도가 시작됩니다. - 자녀 세대가 결혼을 하고 아이를 낳을 때, 강남·용산이 아니라도 “살 만한 집”을 소득 기반으로 구입할 수 있는 사회를 만들기 위해, 지금의 세대가 일부 특권을 내려놓는 과정으로 이 정책을 바라봐야 합니다. 7. 맺음말: 지지율을 깎아먹는 개혁에 대한 평가 부동산·세제 개편은 한국 정치에서 가장 위험한 영역입니다. 세금이 늘어나면 곧바로 지지율이 떨어지고, 언론은 “세금 폭탄·공산당식 증세” 프레임을 반복 재생산합니다. 그럼에도 이재명 정부가 장특공제의 역진성을 손질하고, 초고가 주택 중심의 보유세를 강화하는 방향을 포기하지 않는다면, 이는 단기 인기보다 장기 구조 개혁을 선택한 사례로 평가할 필요가 있습니다. 지금 40~60대 상위 자산가가 느끼는 고통은, 과거 세대가 누렸던 불평등한 혜택의 조정 비용입니다. 반대로 오늘의 청년과 내일의 아이들이 체감할 변화는, “내가 태어난 집의 주소값”이 아니라 “내가 벌어들인 소득”으로 삶의 공간을 선택할 수 있는 기회의 확장입니다. 그 관점에서, 초고가 1주택자의 세금 불만을 전면에 세운 이 칼럼은, 현 정부 부동산 정책의 핵심을 의도적으로 비껴간 비판이라 볼 수 있으며, 우리는 그 빈 자리에서 “아프지만 필요한 개혁”을 지지한다는 목소리를 내야 할 것입니다. 뉴스연대 김숭선 기자

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